Объект Двух Господ

Опубликовано: 19.10.2018

видео Объект Двух Господ

Hozier - Take Me To Church

01 Декабря 2007

 

Регулирование объекта Двух Господ

RS: Каковы самые распространенные типы арбитражных дел, сторонами которых выступают участники рынка коммерческой недвижимости?


YouTube went down... Was it to quarantine and erase a video of something hitting the moon?

Татьяна Бичева: Самая распространенная судебная практика существует по вопросам регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по проблемам исполнения обязательств, возникающих из договоров купли-продажи, а также судебная практика, связанная с вопросами добросовестных/недобросовестных приобретателей.


Planet X Debunked - Nibiru, Two Suns, and Marshall Masters' Theories Debunked

RS: Есть ли возможность минимизировать такие риски?

Татьяна Бичева: Чтобы приобрести в собственность часть коммерческой недвижимости, необходимо, чтобы она представляла собой обособленный объект недвижимости. Необходимо провести проверку приобретаемого актива: основание возникновения права собственности у продавца, наличие полномочий на реализацию имущества, провести анализ правоустанавливающих документов на недвижимость у продавца, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так же, в договоре необходимо предусматривать обеспечение исполнения обязательств сторон по договору: штрафные санкции, залог ликвидного имущества, поручительство, использование банковской ячейки и др. способы.

Есть некоторые способы минимизировать риск отказа от исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи противоположной стороной в сделке, например заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости или договора купли-продажи имущества, которое будет приобретено в будущем, если объект недвижимости еще не построен.

RS: На каких этапах сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости возможны возникновения проблем, и какие риски при такой сделке несет продавец и покупатель?

Татьяна Бичева: Риски возможны на этапе заключение сделки (подписание договора), исполнение сторонами своих обязательств по договору и регистрация перехода права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец несет такие риски как отказ покупателя от исполнения своих обязательств по сделке купли-продажи, отсутствие полномочий у покупателя на заключение сделки, признание сделки недействительной в связи с тем, что она является крупной сделкой и (или) сделкой с заинтересованностью для покупателя. Покупатель же несет такие риски как отказ продавца от исполнения своих обязательств по сделке купли-продажи, в том числе отказ от выполнения действий, сопутствующих регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие полномочий у продавца на заключение сделки, признание сделки недействительной в связи с тем, что она является крупной сделкой и (или) сделкой с заинтересованностью для продавца, приобретение имущества у продавца, который приобрел его ранее с нарушениями закона (недобросовестный приобретатель), приобретение недвижимого имущества с нарушениями положений ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

RS: Как чаще всего делятся доли собственников здания?

Татьяна Бичева: Особенность сделки по покупке помещения в офисном здании заключается в том, что приобретается лишь определенное количество помещений в нем, которые при сложении их общего количества, не образуют здание целиком. Это способно спровоцировать ряд проблем, порой доходящих до судебных разбирательств. Например, если у другого владельца в собственности окажется коридор, то вы рискуете не попасть в свой офис. Если кто-то приобретет в собственность трансформаторную подстанцию, то сможет ограничивать других в подаче электроэнергии. Казалось бы, абсурдная ситуация, но ее вероятность не исключена. При этом, при заключении сделки потенциальным покупателям надо обратить особое внимание на описание предмета купли-продажи: принадлежат ли эти помещения тому, кто их реализует, каковы пути доступа в данное помещение и т. д. Важно знать, что приобретаемая недвижимость принадлежит именно тому, с кем совершается сделка. Здание изначально может иметь несколько собственников или одного, который продает его по частям.

RS: Как оформляется земельный участок под зданием, которое находится в собственности не у одного лица?

Татьяна Бичева: Это часто возникающая на практике проблема - приобретение в собственность или в аренду земельных участков в том случае, когда у здания нет одного собственника, а расположенные в нем помещения принадлежат разным лицам.

В случае если здание (помещение), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Для осуществления этого права граждане или юридические лица, должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Сформулировав данное правило, законодатель не создал механизма его реализации, что послужило причиной для возникновения многочисленных споров. Дело в том, что множественность лиц на стороне собственников или арендаторов не может возникнуть до той поры, пока все собственники помещений в данном здании не пожелают приобрести участок в общую собственность или в аренду. В то же время нередко собственники помещений не могут прийти к согласию с собственниками других помещений в одном здании по вопросу о том, на каком праве стоит приобрести участок (собственность или аренда). Многие вообще не разделяют стремления своих соседей - собственников других помещений приобрести какое-либо право на расположенный под зданием участок.

RS: Может ли договор между собственниками подразумевать такой пункт, по которому ни один из собственников не имеет права проводить реконцепцию/реконструкцию своей части здания без согласия остальных собственников?

Татьяна Бичева: Свобода договора, предусмотренная законодательством РФ, позволяет участникам сделки указывать в договоре на покупку коммерческой недвижимости любые условия, которые не противоречат законодательству.

RS: В каком сегменте коммерческой недвижимости чаще всего объект имеет несколько собственников? Чем это вызвано?

Татьяна Бичева: Думаю, что чаще всего несколько собственников у коммерческой недвижимости возникает у офисных и торговых помещений. Что касается самого здания, то его продажа частями говорит о том, что здание целиком неликвидно как актив для потенциальных инвесторов. Самая распространенная причина - завышенная цена, поэтому продавцу, чтобы быстрее привлечь инвесторов и реализовать здание, нужно дробить его на части.

RS: Какими сложностями в управлении объектом отзывается наличие нескольких собственников?

Татьяна Бичева: При покупке полезных площадей собственнику важно решить вопрос об общем имуществе (одновременно приобрести долю в праве общей собственности либо заключать договоры о пользовании общим имуществом с собственниками лестниц, и т. п.). Покупатель обычно платит за долевую собственность столько же, сколько и за основное помещение.

Так же, очень часто, продавец сразу ставит условие, что на объекте присутствует управляющая компания, которая занимается вопросами мест общего пользования. Обычно эта компания принадлежит продавцу недвижимости.

RS: Как наличие нескольких хозяев отзывается на арендаторах объекта, его наполняемости и успешности, на концепции?

Татьяна Бичева: По моему мнению, множество собственников для бизнес-центра или офисного здания - это не лучшее решение. На рынке московской недвижимости отмечается небольшое количество сделок по покупке офисных зданий частями. Застройщики коммерческой недвижимости в этом не заинтересованы, так как если у здания появляется несколько владельцев, то это сразу понижает его классность. К примеру, обязательное требование к бизнес-центру класса А - наличие одного собственника. Наличие нескольких собственников "понижает" площади в цене, к тому же это осложняет жизнь крупному арендатору, который берет большую площадь офисного помещения. Если она принадлежит нескольким владельцам, арендатору придется заключать договоры с несколькими лицами, проводить переговоры о стоимости, согласовании всех существенных условий, а в дальнейшем следить за исполнением таких договоров.

RS: Стоит ли обращаться за помощью к профессиональным юристам при покупке коммерческой недвижимости?

Татьяна Бичева: Любая сделка с коммерческой недвижимостью сопряжена с большими рисками и будет иметь гарантированный успех только при обращении за помощью к компетентным юристам. Чтобы уберечь себя от рисков, части помещений в рамках бизнес-центра необходимо провести правовую экспертизу документов по объекту, который является предметом договора купли-продажи. Это позволит избежать дальнейшего оспаривания сделки или признания ее недействительной.

Для соблюдения интересов покупателя эксперты проводят комплексную проверку, которая включает несколько этапов: проверка законности прав собственности на данный объект недвижимости, проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, проверка права продавца на объект недвижимости, проверка действительности документов, требуемых для совершения сделки; экспертиза оспоримости сделки и пр. Однако следует учесть, что каждая сделка своеобразна и требует индивидуального анализа специалистом.

Следует обратить внимание на информацию о праве на данную площадь, о собственнике, есть ли обременения. Стоит потребовать у продавца план помещений из Ростехинвентаризации. Сделав это, вы будете уверены, что продавец не проводил перепланировок указанных помещений без согласования. Покупателю обязательно надо ознакомиться с документами, удостоверяющими полномочия продавца, а также с учредительными документами организации, в которых прописаны полномочия руководителя при совершении подобного рода сделок. Если сделка будет совершена от имени продавца с превышением полномочий, впоследствии она может быть признана судом недействительной.

Передача помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Необходимо указать, что акт приема-передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключению основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения.

Еще один немаловажный момент - это составление договора купли-продажи коммерческой недвижимости. При условии того, что зданием владеет не один собственник, а несколько, необходимо предусмотреть не только существенные условия договора, в соответствии с законодательством РФ, но также прописать в договоре такие условия, которые в будущем позволят новому собственнику без проблем пользоваться помещением. Это такие условия как право прохода, эксплуатация общих помещений, в том числе лифтами, пользование коммуникациями, вентиляцией и др., а так же привлечение эксплуатирующей компании. Такой договор может составить юрист, специализирующейся в области недвижимости.

Комментариев пока нет!

Интересное:

Навигация сайта
Реклама
Панель управления
Календарь новостей
Популярные новости
  • Вестник Томского государственного университета.
    Вестник Томского государственного университета : общенаучный периодический журнал / учредители Томский государственный университет и [др.] ; гл. ред. Г. В. Майер. — Томск : Томский государственный

    2.3. Методы государственного регулирования экономики
    Дидковская. Государственное регулирование экономики (2006) Методы ГРЭ - это совокупность способов, приемов и средств государственного влияния на социально-экономическое развитие краини. Госконтракт

    Государственный университет - Высшая школа экономики
    К сожалению, станция метро, к которой ближе всего находитя Государственный университет — Высшая школа экономики не была указана. К сожалению, телефон компании Государственный университет — Высшая школа

    Рынок и государство: необходимость государственного вмешательства в экономику
    Рыночная система хозяйствования, основанная на рыночном механизме саморегулирования и управления экономической жизнью, признается экономистами наиболее эффективной фор­мой организации экономики. Это объясняется

    7.5. Эффективность государственного регулирования экономики
    Эффективность государственного регулирования экономики экономисты связывают с экономическим ростом и повышением благосостояния населения. В качестве интегрального показателя рассматривают экономическую безопасность

    1.3 Нормативно – правовое обеспечение государственного финансового регулирования экономики
    Нормативно-правовые акты, определяющие различные методы финансового регулирования экономики, можно разделить на следующие группы: 1) правовые акты о разграничении предметов ведения и полномочий между

    МЕТОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ЭКОНОМИКУ
    Государство оказывает воздействие на рыночный механизм через свои расходы, налогообложение, регулирование и государственное предпринимательство.Государственные расходы считаются одним из важных элементов

    Административная экономика
    Административная экономика – это система общественных взаимоотношений, отличающаяся высоким уровнем централизации всех форм хозяйственной деятельности. Возникновение и развитие характерно для стран,

    Основные направления государственного регулирования экономики
    Механизм государственного регулирования не является раз и навсегда данным и неизменным. Эволюция его предопределяется потребностями технологического развития и экономического роста, перегруппировкой политических

    Методы государственного регулирования экономики
    Реализация целей государственного регулирования экономики на практике обеспечивается с помощью различных методов — экономических, административных, административно-экономических, а также технических приемов,

  • Информация
    rss