Анализ рынка производственно-складской недвижимости города Ростов-на-Дону

Опубликовано: 02.09.2018

видео Анализ рынка производственно-складской недвижимости города Ростов-на-Дону

Аренда склада московская область

Общая характеристика экономики города Ростов-на-Дону и Ростовской области


Теперь коммерческая недвижимость улетает на ура благодаря новому бесплатному сервису

Ростов-на-Дону – административный центр Ростовской области и Южного федерального округа. Город расположен в южной части Восточно-Европейской равнины на расстоянии 1 226 км от Москвы.

Ростов-на-Дону – крупный промышленный и общественный центр. На него приходится около 40% инвестиций в основной капитал, 50% выпускаемой продукции обрабатывающей промышленности и более 50% оборота розничной торговли Ростовской области.

Экономическое развитие региона определяется системой факторов, среди которых ведущее место занимает инвестиционный процесс и внешнеэкономическая деятельность.

Итоги 2013 года свидетельствуют о сохранении позитивных тенденций в экономике Ростовской области. Рост объемов отмечается во всех основных видах деятельности материального производства, кроме сельского хозяйства. Заметно выросли инвестиции в основной капитал, денежные доходы населения, сократилась численность официально зарегистрированных безработных. Развитие сектора материального производства определило и активизацию на рынке производственной и складской недвижимости Ростова и Ростовской области.

В 2013 году суммарный оборот организаций составил 2 183,4 млрд рублей, что в действующих ценах на 5,4% больше, чем в 2012 году. Рост объемов оборота обеспечен организациями большинства видов экономической деятельности.

Индекс промышленного производства области в 2013 году вырос на 4,4% к уровню 2012 года (в России – на 0,3%).

Регион обладает значительными запасами полезных ископаемых. Прежде всего, это 6,5 млрд тонн разведанных запасов угля (восточный Донбасс). Также в Ростовской области расположены месторождения углеводородного сырья (нефть, газ, газоконденсат) и нерудных полезных ископаемых, используемых в металлургии и производстве строительных материалов.

Ростовская область отличается благоприятными условиями для сельского хозяйства. Под сельскохозяйственные угодья используется 8,7 млн га земель, 65% которых относятся к плодородным черноземным землям

В регионе создана мощная промышленная база, основу которой составляет машиностроение. Крупные предприятия есть как в Ростове-на-Дону («Ростсельмаш», «Росвертол»), так и в области (ТагАЗ, «Красный котельщик»). По производству зерноуборочных комбайнов и магистральных электровозов регион занимает первое место в России, по производству экскаваторов – второе.

Ростов-на-Дону является важным транспортным узлом благодаря наличию речного порта и аэропорта, имеющих международный статус, а также тому, что город связан несколькими федеральными автомагистралями с основным регионами Центральной и Южной России, а также Поволжья.

 

Спрос и предложение на рынке промышленно-складской недвижимости Ростова-на-Дону

Рынок Ростовской области характеризуется небольшим объемом качественных производственно-складских площадей. Большинство представленных на рынке объектов относятся к классам С и D. Класс А представлен единственным объектом – логистическим комплексом «Дон» (общей площадью 100 тыс. кв. м) компании Raven Russia.

 

Рис. 1. Структура предложений объектов производственно-складского назначени я по районам города Ростов-на-Дону

В структуре предложения объектов производственно-складского назначения, расположенных в городе Ростов-на-Дону наблюдается наибольшее количество предложений в Октябрьском (доля предложений – 15%) и Советском (доля предложений – 23%) районах, это объясняется интенсивностью транспортных и грузовых потоков в направлении Таганрога (трасса М23).

Так же большие транспортные потоки в городе сосредоточены на трассе М4 и направлены на юг (Краснодар, Новороссийск) и северо-восток (Воронеж, Москва). Так как в районе трассы М4 ограниченное предложение функционирующих объектов производственно-складского назначения, то большим спросом пользуются объекты, расположенные в районах, близко расположенных к данным направлениям: Первомайский и Пролетарский районы (доля предложений составляет 21% и 15% соответственно), а так же Железнодорожный Кировский районы (доля предложений – 10% и 6% соответственно).

Востребованность и перспективность московского направления объясняется необходимостью погрузки и разгрузки машины без заезда в Ростов, так как отсутствует объездная дорога вокруг города, а проезд через город затруднен.

На рынке производственно-складской недвижимости Ростова наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные вблизи от основных направлений движения грузов, при этом, принципиальным моментом является наличие эстакады и пандуса. Однако подобное предложение в городе ограничено.

Обзор ценовой ситуации на рынке производственно-складской недвижимости г. Ростов-на-Дону

Цена предложения производственно-складской недвижимости, колеблется в зависимости от их качества, места расположения, наличия удобных подъездных путей от 6 500 руб./кв. м до 77 000 руб./кв. м, при этом средний показатель рыночной цены предложения составляет 28 000 руб. за кв. м

Рис. 2. Средние значения рыночной стоимости объектов производственно-складского назначения по районам города Ростов-на-Дону, руб./кв.м

Крупным компаниям интересны крупные производственно-складские площади на окраинах, с пандусами и железнодорожными подъездными путями. Основной поток грузов идет в Ростов-на-Дону с юга и востока (Краснодар, Москва), поэтому потенциально интересными местами для покупки или постройки являются Александровка, ул. Орская, ул. Левобережная, поэтому в районах указанных направлений зафиксированы наиболее высокие средние цены предложений производственно-складской недвижимости - 28 600 руб./кв. м и 33 300 руб./кв. м соответственно.

Рис. 3. Максимальные рыночные цены предложений, руб./кв.м

Рост цен за год составил 30-40%, при этом в течение года динамика была неоднозначная -  рост отмечался во 2-3-м кварталах, снижение – в конце года.

Рис. 4. Динамика средней рыночной стоимости предложения в течение года, руб./кв.м

Диапазон ставок аренды на рынке производственно-складской недвижимости Ростова-на-Дону составляет 114-333 руб./кв. м/мес., среднее значение – 219 руб./кв. м/мес.

Ключевые факторы, определяющие развитие рынка Ростова-на-Дону

Ростов-на-Дону связан со всеми основными регионами Кавказа, Поволжья, юга и центра России федеральными автомагистралями. Основные транспортные потоки сосредоточены на трассе М4 и направлены на юг (Краснодар, Новороссийск) и северо-восток (Воронеж, Москва). Данные направления являются наиболее привлекательными для размещения производственно-складских объектов, большинство реализуемых и заявленных проектов расположены именно на них.

Город обладает крупнейшим на юге речным портом, имеющим международный статус. Внутренними водными путями порт связан с Поволжьем, центром, северо-западом страны и Причерноморьем

В Ростове-на-Дону расположен аэропорт международного значения, который является одним из самых крупных на Северном Кавказе.

В городе и окрестностях развита сеть магистральных и локальных железных дорог. Крупный железнодорожный узел Батайска (город-спутник Ростова-на-Дону) является центром железнодорожных перевозок региона.

Экономическую основу для развития региона обеспечивают богатые запасы полезных ископаемых, наличие плодородных черноземных земель для сельскохозяйственных нужд и мощная машиностроительная промышленность.

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости города Ростов-на-Дону

На стоимость производственно-складской недвижимости оказывают влияние: площадь и местоположение объекта, а также его фактическое состояние (класс). В сегменте производственно-складской недвижимости цена – определяющий фактор при выборе недвижимости.

Для объектов производственно-складского назначения в отличие от других сегментов недвижимости расположение в центральных районах города не является преимуществом Наибольшее значение имеет расстояние до основных транспортных магистралей. Диапазон значений ценообразующего фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,5-5 км

Рис. 5. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на рыночную стоимость объекта

Еще одним важным ценообразующим фактором на рынке производственно-складской недвижимости является общая площадь объекта. Наиболее часто предлагаются к продаже производственно-складские помещения площадью до 1 000 кв. м в черте города. Продажа крупных производственно-складских помещений (площадью свыше 5 000 кв. м) явление нечастое, поскольку, наблюдая за публикациями в средствах массовой информации, можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно появляются в течение 9-12 месяцев, а иногда и более года.

В таблице 1 представлен ценовой диапазон производственно-складских площадей в г.Ростов-на-Дону в зависимости от площади.

Табл. 1. Ценовой диапазон объектов производственно-складского назначения в зависимости от площади

 

Цена в зависимости от площади распределяется неравномерно - наблюдается высокий перепад от минимального до максимального значения. Самая высокая цена установлена для площадей менее 1 000 кв. м – 77 000 руб./кв. м, самая минимальная цена для площадей более

10 000 кв. м – 6 500 руб./кв. м

К качественным ценообразующим факторам, существенно влияющим на стоимость объектов производственно-складской недвижимости, относятся: «Наличие, количество и удобство подъездных путей», «Состояние и (или) уровень отделки» и «Наличие и состояние инженерных сетей».

Удобство подъездных путей оценивается по бальной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки и места для маневра грузового транспорта на ней.

Табл. 2. Значения фактора «Наличие, количество и удобство подъездных путей»

 

Так же на стоимость объектов производственно-складской недвижимости оказывает влияние такой фактор как состояние и (или) уровень отделки здания и помещений. Хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Табл. 3. Значения фактора «Состояние и (или) уровень отделки»

 

В основные факторы, влияющие на стоимость объектов производственно-складской недвижимости, так же выделяют наличие и состояние инженерных сетей. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.

Табл. 4. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»

 

В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие пандуса, эстакады, кран-балки и т.д.).

Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

Спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости в основном определяются социально-экономическими факторами, из них можно выделить следующие количественные факторы:

Изменение численности населения. Занятость трудоспособного населения. Динамика уровня доходов населения (реальные располагаемые денежные доходы). Индекс промышленного производства. Индекс потребительских цен. Объем сделок с земельными участками для промышленного использования. Доходные характеристики сегмента недвижимости (размер арендной платы и стоимости продажи).

Значения данных факторов для Ростовской области за период с 2008 по 2013 год приведены в таблице ниже.

Табл. 5.  Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

 

К наиболее значимым качественным факторам относится общеэкономическая ситуация в стране. В 2013 году отмечалось снижение темпов роста основных показателей социально-экономического развития России, что свидетельствует о замедлении развития экономики.

Выводы:

В настоящее время производственно-складской сегмент характеризуется дефицитом качественного предложения. Ростов-на-Дону является одним из наиболее привлекательных российских городов-миллионников для развития логистических проектов. Развитие проекта «Южный узел» окажет большое влияние на развитие логистики во всем Южном федеральном округе. Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают высокую потребность в качественных производственно-складских объектах, но не класса А. Принципиальным моментом успеха складского комплекса будет высокое качество обслуживания. Спрос на новые качественные объекты формируется за счет иногородних и иностранных компаний, поэтому для заполнения объектов производственно-складской недвижимости необходимо ориентироваться на этот сегмент рынка и его планы по заходу в регион. На сегодняшний момент в основном предложения новых производственно-складских объектов формируется за счет местных игроков, строящих как для собственных нужд, так и для внешнего потребителя объекты от 1 до 20 тыс. кв.м, при этом особенная активность отмечается в сегменте до 5 тыс. кв.м Данные компании не могут удовлетворить спрос со стороны крупных потребителей, но расположение, как правило, в черте города делает их предложение чрезвычайно выгодным для компаний среднего и малого бизнеса. Таким образом, можно сказать, что сегмент объектов класса А в настоящий момент пустующий, но исходя из анализа рынка эффективность производственно-складских комплексов класса А в большей степени будет зависеть от развития экономики региона и приходом в него крупных игроков, нуждающихся в услугах такого качества. Местные компании будут потенциальными клиентами только в случае сохранения цен на уровне объектов класса В.

 

Обзор подготовлен по данным «Ростовстата», мониторинга рынка промышленно-складской недвижимости, а также материалов сайтов: www.arendator.ru, www.macon-realty.ru, zdanie.info, kompaniyarielt-don.tiu.ru, www.zalog24.ru, www.beboss.ru, www.businessrealty.ru, www.sold-online.ru.

Навигация сайта
Реклама
Панель управления
Календарь новостей
Популярные новости
  • Вестник Томского государственного университета.
    Вестник Томского государственного университета : общенаучный периодический журнал / учредители Томский государственный университет и [др.] ; гл. ред. Г. В. Майер. — Томск : Томский государственный

    2.3. Методы государственного регулирования экономики
    Дидковская. Государственное регулирование экономики (2006) Методы ГРЭ - это совокупность способов, приемов и средств государственного влияния на социально-экономическое развитие краини. Госконтракт

    Государственный университет - Высшая школа экономики
    К сожалению, станция метро, к которой ближе всего находитя Государственный университет — Высшая школа экономики не была указана. К сожалению, телефон компании Государственный университет — Высшая школа

    Рынок и государство: необходимость государственного вмешательства в экономику
    Рыночная система хозяйствования, основанная на рыночном механизме саморегулирования и управления экономической жизнью, признается экономистами наиболее эффективной фор­мой организации экономики. Это объясняется

    7.5. Эффективность государственного регулирования экономики
    Эффективность государственного регулирования экономики экономисты связывают с экономическим ростом и повышением благосостояния населения. В качестве интегрального показателя рассматривают экономическую безопасность

    1.3 Нормативно – правовое обеспечение государственного финансового регулирования экономики
    Нормативно-правовые акты, определяющие различные методы финансового регулирования экономики, можно разделить на следующие группы: 1) правовые акты о разграничении предметов ведения и полномочий между

    МЕТОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ЭКОНОМИКУ
    Государство оказывает воздействие на рыночный механизм через свои расходы, налогообложение, регулирование и государственное предпринимательство.Государственные расходы считаются одним из важных элементов

    Административная экономика
    Административная экономика – это система общественных взаимоотношений, отличающаяся высоким уровнем централизации всех форм хозяйственной деятельности. Возникновение и развитие характерно для стран,

    Основные направления государственного регулирования экономики
    Механизм государственного регулирования не является раз и навсегда данным и неизменным. Эволюция его предопределяется потребностями технологического развития и экономического роста, перегруппировкой политических

    Методы государственного регулирования экономики
    Реализация целей государственного регулирования экономики на практике обеспечивается с помощью различных методов — экономических, административных, административно-экономических, а также технических приемов,

  • Информация
    rss